独栋别墅内。
听络腮胡邹强这么一说,大家都是一头雾水。
感觉这人说话有点绕。
但按照正常逻辑,死在别墅内的,必然也是别墅主人的家人。
还不等顾晨和卢薇薇开口,徐方志便迫不及待的问:“所以,是这栋别墅主人的家人?”
“不是,是一个小开发商。”邹强说。
徐方志摇摇脑袋:“我不是很明白,你能说的更具体些吗?”
“就是一个小开发商,也是房屋主人的债主。”邹强带着大家来到别墅顶楼天台,随后靠在护栏上,指着不远处的一片烂尾楼说:“看见那边的烂尾楼了没?”
“看见了,你想跟我说什么?”徐方志走到护栏旁,也是远眺烂尾楼。
烂尾楼位于蓝山别墅区对面,所有楼层框架都已建好,但却荒废在那。
顾晨思索一番后,也是好奇说道:“这些烂尾楼我知道,几年前就烂尾在这,许多预购的受害者,都被套牢在这里。”
“对呀,说到底就是没钱继续搞下去。”邹强转过身,也是跟众人解释情况的由来。
“原本我们这栋房屋的主人,也是那个楼盘的开发商之一。”
“后来他们欠债越来越多,对面的工程款却又是一个无底洞,这栋别墅的主人也已经无力负担高额的债务。”
“有一天,一个被欠债的开发商跑来这里,跟这栋房屋的主人理论。”
“让他无论如何,哪怕把这栋别墅卖了,也要将大家的欠款拿回来。”
“那后来呢?这栋别墅的主人没答应对吗?”卢薇薇问。
“正如你所料。”邹强双手负背,在天台上来回走上两圈后,这才又道:“不是还不还的上的问题,是债务实在太多,就算把这栋别墅卖掉,那也补不齐骷髅。”
“烂尾楼里面的债务纠纷很复杂,给那债主钱,那其他债主怎么办?”
“所以这栋别墅的主人,就一直躲着,欠着债务一直不还。”
“但那天还是被那小开发商给发现,所以把他堵在家里,坚持要让他还钱。”
顾晨默默点头,感觉现在的房地产界,还是这么混乱不堪吗?
虽然知道要开发一处楼盘,一个开发商根本没那实力,除非是大型企业。
但大企业很多工程,也都是分包给其他一些垫资的小开发商,各种债务纠纷,因此会非常复杂。
尤其是楼盘越大,债务的纠纷也就越多。
“所以…死的是那个小开发商对吗?”顾晨根据络腮胡邹强的口吻,也大概猜到一些。
邹强默默点头,也是一声叹息:“也是在这里,在天台,小开发商跟房屋主人发生争执,二人甚至大打出手。”
“后来小开发商自己不小心,从天台十足掉到楼下,当场死亡。”
“所以这栋别墅就成了凶宅。”
“等一下。”听闻邹强说辞,顾晨有些不可置信,拍拍护栏解释说:“我看这护栏也挺高的,像我这样的身高,都不一定能随便翻过护栏,难道死者身高在一米九以上?”
“嗯…死者身高一米六多点。”邹强说。
“一米六多点?”卢薇薇闻言,当场用手比划一下:“我身高168,都很难从这里翻下去,死者怎么可能是自己翻下去的?”
“那我就不清楚了,听保安说,是别墅主人叫他们过来的。”
“当时那个小开发商就是在一楼,可能是因为二人扭打动作过大吧,不小心摔下来的,这完全有可能。”
邹强似乎对这些只是了解些皮毛,由于徐方志待会直播时要清楚知道,因此邹强只好将情况告知给他。
卢薇薇一脸好奇,继续问道:“可是,我很想知道,那这件事情后边是怎么处理的?”
“还能怎么处理?花钱消灾呗,不然你以为卖别墅干什么?。”
邹强一脸淡然,也是解释着说。
徐方志默默点头:“我大概也都搞清楚了,合着是因为要跟开发商家属私了,所以房屋主人才决定将这栋别墅卖掉,以此筹集现金?”
“差不多这意思吧。”邹强看着面前那片烂尾楼,也是不由感慨着说:
“其实我感觉,这片烂尾楼的框架都已经建好了,请一些开发商过来接手继续干,通水通电什么的,直接就可要交房,可为什么一直烂尾这么多年?”
“因为在等房价上涨。”见邹强并不明白其中的缘由,一旁的顾晨倒是一语点破。
邹强一呆,有些不太明白,于是继续问顾晨:“你的意思是?”
“看来你还没有真正搞清楚烂尾楼为什么会烂尾的原因。”
顾晨双手负背,也是面向那处庞大的烂尾楼集群,不由感慨着说:
“其实很多人印象中的烂尾楼,只不过是因为开发商,暂时手里没钱了,所以,没有进行最后的装修、通水通电等工作。”
“没错,难道不是吗?”一旁的徐方志也问。
顾晨摇了摇头,与二人解释说:“问题不在这,你们以为只要再随便出点钱,甚至,自己掏点钱出来,然后把收尾工程给做了。”
“再然后,这房子就可以卖了?然后就能赚大钱吗?”
被顾晨的灵魂拷问弄得云里雾里,徐方志跟邹强面面相觑,有点不太明白。
卢薇薇则是谦虚的问道:“那你的意思是,问题根源不在这?”
“当然不在了。”顾晨淡淡一笑,找到天台一处座椅先坐下,也是看着那片烂尾楼道:
“很多吃瓜群众之所以这么想,那是因为他们根本没有接触过工程,也不知道烂尾楼的复杂程度。”
“你们想想看,如果是真的像你们想的那个样子,那哪里还会成为烂尾楼啊?”
“你随便去哪家银行,人家都会给钱的,就这点小钱,谁出不起啊?”
“可是,如果是这样,那银行可能是没有贷款给开发商对吗?”徐方志弱弱的问。
“那还用说吗?”顾晨咧嘴一笑,继续解释:“银行可不傻,不会被忽悠。”
“但实际上呢,能成为烂尾楼的房子,它一定后面跟着一屁股的烂账。”
“有些楼盘甚至都已经装修完毕,通水通电了,甚至再花几十万就能彻底收尾,可依然是烂尾楼。”
“因为这个时候,施工方会封锁工地,会禁止所有人进行最后的收尾工作。”
“啊?”听顾晨这么一说,卢薇薇有点懵:“所以…烂尾楼之所以会烂尾,实际上,很大原因是出在这里?是施工方阻止施工?”
“差不多吧。”顾晨点点头,确认了自己刚才的说辞。
但徐方志和邹强却有些不太明白。
二人也是面面相觑。
徐方志则是带着谦虚的态度问顾晨:“那为什么会这样呢?这听上去有些不符合逻辑。”
“因为任何开发商,都不会允许资金链断裂。”顾晨说。
徐方志依旧摇摇脑袋:“还是没听懂。”
“那好吧,我换个说法。”见徐方志对这方面颇感兴趣,顾晨也不藏着掖着,直截了当的告知道:
“因为任何开发商都不会允许资金链断裂,他们会尽一切可能,拖延时间熬到转机之日的来临。”
“要是能想到的找钱办法,他们都会去尝试,他们甚至会抵押一切可以抵押的东西。”
“只要他们能活下来,项目做成了,这都不是事。”
“那如果要是做不成呢?”邹强问。
“走不成?如果做不成,反正也是死啊。”顾晨淡笑着摇摇脑袋,也是不由分说道:
“这里面牵扯到一个资本运作问题,所以,烂尾楼的一大特征,就是债务极多,且债权结构极其复杂。”
“同样一个房产,甚至会因为重复抵押,有的被银行冻结十余次都不止。”
“而肉只有一块,要吃肉的人却有几十个。”
“如果是你,你说这肉该怎么分啊?”
“这…”听着顾晨这么一说,邹强默默点头,感觉有点道理。
卢薇薇则是问顾晨:“所以这一旦彻底完工,那瞬间就会引发抢房事件对吗?”
“对。”顾晨同意着道:“因为哪怕还差一万块钱,这个楼盘就会彻底完工,他也永远完不了工。”
“因为这根本就不是一个工程问题,而是一个债权问题。”
“好像是这么个道理。”感觉顾晨对这方面颇有研究,徐方志忽然有点崇拜顾晨。
但是看着那头的烂尾楼,徐方志也是无所谓道:“反正烂不烂尾,跟我们小老百姓有啥关系?”
“我来这做凶宅试睡主播,该给的钱,老板一分都不能少,要是直播的时候能把房子卖出去,该拿的提成,我一分也不能少拿。”
“呵呵。”听着徐方志的说辞,顾晨却是摇摇脑袋:“你赚你的钱,或许这些烂尾楼跟你是没关系。”
“但是,也别以为烂尾楼对你没威胁。”
“嗯?此话怎讲?”虽然感觉顾晨年纪轻轻,但是从刚才的谈吐来看,络腮胡邹强已经看出,这小子肚子里有些东西。
顾晨双手抱胸,也是与众人解释说道:“道理很简单,因为我国从98年开始,地产就始终处于大牛市。”
“单边上涨,偶尔回调。”
“所以啊,绝大多数的国人,都对烂尾楼没有什么特别的感触。”
“但实际上呢,在这20年里,我国产生的烂尾楼多如牛毛。”
“而那些因为乱用杠杆死去的小开发商,都可以填满江南湖。”
“而那些烂尾楼所产生最核心的原因,我刚才也说了,那就是开发商拿着本不属于自己的钱。”
“但是这些钱,要么是借贷产生的,要么就是预售产生的。”
顿了顿,顾晨目光扫视众人,见众人都在全神贯注,于是又道:
“其实按理来说呢,烂尾楼产生之后,已经支付房款的业主,利益会严重受损。”
“那是肯定的。”络腮胡邹强现在说话也没那么态度不好,也是语气轻柔的道:“已经支付房款的业主,那可就亏大发了。”
“钱交了,可房子却成了烂尾工程,而我还是有些搞不明白,就你刚才说,绝大多数国人,对烂尾楼,没有什么太大的感触,这难道有什么问题吗?”
“那是因为这20年里,房价一直在涨涨涨。”顾晨一语道破玄机,又道:
“其实涨价,可以解决一切矛盾和问题。”
扳起自己的手指,顾晨又道:“我就打个比方,假设,某烂尾楼盘价值一个亿。”
“那么开发商欠债三个亿,中间呢,有两亿的窟窿无人愿意填坑,导致烂尾楼问题始终无人解决。”
“那我问你,这个一亿的窟窿该怎么解决?”
“没…没办法解决啊,无解。”徐方志说。
顾晨默默点头,却是淡笑着说道:“也对也不对,因为,只要房价涨了,一切都好说。”
“房价翻一倍,楼盘就价值两个亿。”
“再翻一倍,那就价值四个亿。”
“原来是两亿的窟窿,现在是一个亿的利润。”
“这个时候啊,就会有人愿意来接手了,因为谁接手谁赚钱啊。”
“很多烂尾楼都是这么被消化的,大家皆大欢喜啊。”
“原来是这样?涨价可以解决一切矛盾?”听着顾晨的神论,徐方志也是恍然大悟。
邹强也是一脸汗颜:“这资本运作,还真是够恐怖的。”
“什么都没变,时间一变,问题全都解决了,还能让烂尾楼赚钱,这…这就是资本游戏吧?”
顾晨站起身,走到二人中间道:“所以这栋别墅的主人,也就是那片烂尾楼的老板之一,他也在等时机。”
“所以,初始阶段,开发商欠债越少,烂尾楼消化的越容易。”
“而欠债幅度在两倍以内的,一次翻倍暴涨行情,就可以解决全部问题。”
“换句话说,在过去的20年里,我们依靠涨价来解决烂尾楼问题,但从来却没有过在不涨价的情况下,解决烂尾楼的经验。”
“而实际上呢,国内的地产已经足足牛了20年。”
“所…所,国内的地产,还会像以前那样过几年就翻倍吗?如果不能,那这个别墅的主人,岂不是要玩完?”
听顾晨讲述,络腮胡邹强似乎也弄懂了关系。
顾晨则是淡淡一笑,与众人解释:“如果现在还妄想着依靠涨价来解决烂尾楼问题,那是绝对不可能的事情了。”
“因为房价就算不跌,后面也一定涨得极为缓慢。”
“而即便是在地产大牛市里,都有不知死活的小开发商破产,导致烂尾问题产生。”
“所以,如果房价失去了上涨的速度,那么烂尾问题会急剧增多。”
见邹强眉头紧蹙,似乎心情不是很好,顾晨则是继续补充:“毕竟呢,这是预售制度,该拿的钱,都已经拿完了。”
“因为开发商把业主的钱拿到手了,却把施工队的钱欠着,银行的钱欠着,两手一摊说自己没钱了,你能把他怎么样啊?”
“那就成老赖咯。”徐方志说。
顾晨淡淡一笑:“老赖是肯定的,但是他们会利用资本运作,将钱转移。”
“所以呢,这以前,这种欠债黑洞,一般都是依靠涨价解决问题。”
“这每一个烂尾楼,都是依靠后面的翻倍行情才能消化的掉。”
“而这种翻倍行情,以后,也绝对不会再有了。”
“在没有翻倍行情带来的巨大利润,填掉债务大坑的情况下,这个烂尾楼就是个无解的存在。”
抬头看着几人,顾晨又道:“也正是因为这点,我们才推行现房政策。”
“要逐渐取消预售房制度,因为采用现房销售之后,即便烂尾,那也是开发商自己的债务问题,不至于引发大规模的业主维权。”
“是啊。”听闻顾晨说辞,卢薇薇也是若有所思道:
“毕竟,这些业主是掏空积蓄,背负了一辈子的房贷买来的房子,哪怕跌了一点,他们都受不了,更何况烂尾,开发商跑路呢?”
“害!”邹强似乎非常气愤,也是在天台上来回走动,这才又道:“所以烂尾楼只要产生,就绝对没有想象中的那么容易处理对吗?”
顾晨默默点头:“谁摊上谁倒霉,毕竟碰上翻倍行情才能解决,其他的…啥招都不好使。”
“毕竟在过去,这个问题并不困难,熬几年就回本了,顶多别人翻倍赚钱,自己不赚钱而已,也不至于亏。”
“但是,未来这种好事,绝对不会再有了,烂尾楼也会成为巨大的难题。”
“明白了。”徐方志长舒一口气,也是不由分说道:“所以未来几年,那些实力不强的小开发商的预售楼盘,要尽量别买。”
“对,如果必须要买,也要请你在购买之前查清所有的五证,并仔细审查合同,慎重交款。”
想了想,顾晨又继续补充道:“所以如果一旦你碰上了烂尾楼,最好是确保自己有承受这个风险的能力。”
“因为预售制度是存在烂尾风险的,以前这个风险可以忽略不计,但是现在这种情况就不太一样了。”
这边顾晨话音刚落,却听见络腮胡邹强在那叹息。
顾晨不解,好意询问道:“邹大哥,你没事吧?”